14 DE OCTOBER DE 2025
Comprador registrado na matrícula do imóvel responde por condomínio, mesmo sem receber as chaves

Os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel, ainda que não tenham recebido as chaves. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que considerou a natureza propter rem da obrigação para afastar a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio.

O colegiado seguiu por unanimidade o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha, ao reconhecer a responsabilidade dos executados, promissários compradores do imóvel em questão, pelos respectivos débitos condominiais. Com isso, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial, ficando afastadas as teses antes acolhidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) nos embargos à execução.

A ação teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Eles alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel, jamais foram imitidos na posse e apenas visitaram o condomínio uma vez, razão pela qual não poderiam ser responsabilizados por despesas condominiais. Asseveraram que, mesmo havendo “habite-se” e registro, sem a entrega das chaves, o promissário comprador não poderia ser compelido ao pagamento de condomínio.

Registro torna comprador responsável pelas cotas condominiais

Já o condomínio sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários, segundo a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.

O TJSP negou provimento à apelação do condomínio e manteve a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores. No STJ, o ministro Noronha lembrou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

“A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem”, explicou o relator.

O ministro ainda ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, o que não afeta o condomínio.

Fonte: STJ

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