07 DE APRIL DE 2026
Falta de intimação pessoal do devedor anula leilão extrajudicial de imóvel

A notificação por edital em alienação fiduciária de imóvel só é válida após o esgotamento de todas as tentativas de intimação pessoal do devedor sobre o leilão. A falha nesse procedimento gera vício insanável e a nulidade dos atos de alienação. 

Com base nesse entendimento, a ministra Daniela Teixeira, do Superior Tribunal de Justiça, deu provimento a um recurso especial para anular dois leilões extrajudiciais promovidos por um banco e determinou a marcação de novas datas com a devida comunicação prévia. 

O litígio teve origem após uma mulher firmar um contrato de alienação fiduciária em 2019 com a instituição financeira. Diante da inadimplência, o banco consolidou a propriedade e promoveu as praças do bem em junho e julho de 2020. A devedora ajuizou uma ação anulatória com a alegação de que tomou conhecimento da venda apenas por terceiros, sem receber notificação direta, conforme exige a legislação. 

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou o pedido da autora. A corte estadual considerou os atos válidos porque o credor tentou avisar a cliente no endereço do contrato e do imóvel por correio, e-mail e telegrama, além de publicar editais em jornais de grande circulação. Inconformada, a mutuária recorreu ao STJ argumentando violação ao artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei 9.514/1997, dispositivo incluído pela Lei 13.465/2017. 

Ao analisar o recurso, Daniela Teixeira acolheu os argumentos da devedora. A relatora explicou que a norma vigente a partir de 2017 tornou obrigatória a intimação pessoal sobre a data, a hora e o local da venda, ainda que o cliente já tenha sido intimado na etapa anterior para a purgação da mora. 

A julgadora observou que a ré não comprovou a efetiva ciência da mutuária sobre as datas agendadas e que o banco precipitou a notificação pública. 

“O simples envio de correspondências ou a publicação de editais não supre a exigência legal de intimação pessoal, especialmente em se tratando de contrato firmado após a Lei 13.465/2017, que expressamente introduziu tal requisito”, ressaltou a ministra. 

Ela ponderou, contudo, que a nulidade incide apenas sobre as tentativas de alienação e seus atos subsequentes. Daniela destacou que a falha na intimação não reverte a propriedade já consolidada pelo credor fiduciário, exigindo-se apenas a marcação de novos leilões com o respeito às regras de transparência. 

Fonte: Conjur

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