31 DE AUGUST DE 2026
Falta de publicidade de união estável impede anulação de venda de imóvel

Para que se torne inválida a venda de um imóvel, envolvido em disputa de união estável, é necessário que seja comprovada a publicidade do referido relacionamento na matrícula do bem, ou a má-fé dos compradores.

Com essa premissa, o juiz da primeira instância Phellipe Müller, do Tribunal de Justiça do Paraná, manteve a validade da venda de um imóvel envolvido em uma dissolução de união estável. A sentença foi expedida durante o Mutirão de Enfrentamento do Congestionamento Processual das Corregedorias-Gerais da Justiça.

A ação foi ajuizada por uma mulher contra seu ex-companheiro e quatro compradores de um imóvel rural. Ela narra que conviveu com o réu por 22 anos em união estável, período em que o casal acumulou patrimônio comum, com destaque para o referido imóvel. Ela conta que três meses depois do fim do relacionamento, o ex-companheiro alienou o bem sem sua ciência e anuência por meio de escritura pública, afirmando falsamente que era solteiro no ato da venda.

Ela acusou, ainda, os réus de conluio. Conforme argumentou, o imóvel rural, avaliado, segundo ela, entre R$ 3,9 e R$ 4,5 milhões, foi vendido por apenas R$ 1,1 milhão. Ademais, no dia da compra, o ex-companheiro e uma mulher, também ré no processo, firmaram uma confissão de dívida arbitrada em R$ 250 mil. Diante disso, ela pediu anulação da venda do imóvel e indenização por danos morais.

Em sua defesa, os compradores alegaram total desconhecimento da união estável e que os trâmites no processo de compra foram feitos de boa-fé, o que afastaria a anulação da venda. Também afirmaram que nas certidões obtidas o imóvel não tinha ônus ou restrições, e que o processo de dissolução de união estável entre o vendedor e sua ex-companheira, que ainda está em curso, estava em segredo de justiça.

Já o réu afirmou que a separação ocorreu, de fato, entre 2019 e 2020 — até três anos antes do que a mulher alega —, o que demonstra período espaçado entre a dissolução e a venda do imóvel.

União não era pública

Ao julgar o processo, o magistrado afirmou que o imóvel disputado não tinha nenhuma averbação de união estável ou outra restrição que limitasse o poder do réu. Além disso, para o juiz, exigir que os compradores soubesse da união estável, informação que corria em sigilo judicial, era impor ônus impossível.

Ele se baseou em um precedente do Superior Tribunal de Justiça para avaliar se haveria fatos aptos ou não para anular a compra. Conforme a decisão, a alienação só seria invalida em caso de publicidade da união estável na matrícula do imóvel ou com a demonstração de má-fé dos compradores.

“Nesse contexto, a ausência de publicidade da ação de família, aliada às certidões negativas obtidas pelos adquirentes previamente à celebração do negócio jurídico, afasta qualquer alegação de negligência ou falta de cautela, evidenciando que a aquisição do imóvel ocorreu sob a legítima confiança de que inexistiam restrições capazes de comprometer a validade da transação”, considerou o magistrado.

Ele afirmou também que prevalece o princípio da concentração nos atos da matrícula — instituído na Lei 13.097/2015 —, que determina que todos os atos, informações e ônus de um imóvel devem estar contidos em sua matrícula no cartório.

Com relação à acusação de conluio, o juiz afirmou que a discrepância no valor do imóvel está amparado em um georreferenciamento da área rural contratado pelos compradores. A análise constatou que o bem era 30 mil metros quadrados menor do que informado na matrícula, o que teria justificado a desvalorização.

Já sobre a confissão de dívida, ele avaliou que, embora a coincidência temporal possa configurar indício de pagamento paralelo, o documento também pode ser fruto de algum negócio jurídico autônomo e lícito. Para o juiz, não houve prova robusta da intenção de fraudar.

A partir disso, ele negou os pedidos da autora. O magistrado frisou, por fim, que eventual responsabilidade do réu será apurada na ação de dissolução de união estável, quando as consequências patrimoniais da convivência entre os dois será melhor analisada. Isso, segundo o juiz, visa proteger os compradores que adquiriram o imóvel de boa-fé.

O advogado Alison Gonçalves da Silva atuou a favor dos quatro compradores.

Fonte: Conjur

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